REGLAMENTO
“CONDOMINIO KOAI”

CONTENIDO

CAPITULO I.- DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO II.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS

CAPITULO III.- DE LAS ASAMBLEAS DE CONDÓMINOS

CAPITULO IV.- DEL COMITÉ DE VIGILANCIA

CAPITULO V.- DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO

CAPITULO VI.- DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES

CAPITULO VII.- DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO

CAPITULO VIII.- JURISDICCIÓN

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

 

 

Artículo 1 En el curso de este Reglamento y para claridad del mismo, se utilizarán las siguientes definiciones.

1. Significará el conjunto de edificios, terrenos, instalaciones y servicios denominado KOAI, construidos sobre el lote 128 del Régimen de Propiedad en Condominio denominado “COMPLEJO TURÍSTICO YALKU” mediante escritura publica numero 8454 de fecha 6 de Mayo del 2008, pasada ante la fe del notario publico numero 34, Licenciado Juan Abundio Martínez Martínez, de esta ciudad Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad, México. Que para todos los efectos legales se denominará “CONDOMINIO KOAI”.
2. ESCRITURA CONSTITUTIVA. Significará la escritura pública y documentos anexos protocolizados ante Notario Público que evidenciará la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio.
3. CÓDIGO. Significará el Código Civil para el Estado de Quintana Roo que se encuentre vigente.
4. Significará el conjunto de disposiciones que se contienen en el presente documento.
5. CONDÓMINO. Significará aquella persona que tenga derechos de uso, disfrute y disposición de uno o más de los departamentos o de las áreas privativas que conforman al condominio, ya sea en calidad de propietario, promitente comprador o de fideicomisario.
6. Significará cada una de las unidades habitacionales que integran el condominio, según se describen en la escritura constitutiva.

Artículo 2 Todos los condóminos, propietarios, fideicomisarios, , usufructuarios o arrendatarios, las personas que ocupen los departamentos, bienes y elementos de uso común, sus familiares, dependientes, visitantes y en general quienes tengan disposición o posibilidad de uso, mediante causa lícita, de las unidades privativas, y áreas de uso común, quedan sometidos y obligados al cumplimiento de todas las disposiciones contenidas en el presente Reglamento, así como a lo dispuesto por la escritura constitutiva, el Código Civil y las resoluciones adoptadas por la Asamblea General de Condóminos y dentro de sus facultades del Comité de Vigilancia y del administrador.

Artículo 3 El condominio se integra con áreas de propiedad común pertenecientes en copropiedad a todos los condóminos y por áreas privativas de propiedad exclusiva o privativa de cada uno de ellos denominados como departamentos.

Son áreas de propiedad común, aquellas destinadas al uso de la comunidad para satisfacción de las necesidades colectivas y para el cumplimiento de fines recreativos o de esparcimiento, también de carácter colectivo, cuya propiedad y uso se rige por las Leyes aplicables. Dentro de éstas, expresamente se establece que son bienes de uso común los necesarios para que los condóminos tengan acceso a las azoteas de su propio edificio.

Entre otros las áreas de uso común, son, en forma enunciativa mas no lo limitativa, las siguientes

1. El terreno total que ocupa el condominio según lo previsto en la escritura constitutiva, sótanos, pórticos, puerta de entrada, vestíbulos, escaleras, azoteas, con excepción de la parte que expresamente se señale en la escritura constitutiva como privativa de alguna unidad, patios, jardines, senderos, espacios que se hayan señalado en las licencias de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos y rampas, entrada y salida, siempre que sean de uso general.
2. Piscina, asoleaderos, jardines, accesos, así como todos los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes, distintos de las áreas privativas.
3. Las obras, infraestructura, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso y disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, bombas, calderas y motores, albañales, conductos de distribución de agua, drenaje, aire acondicionado, electricidad y gas comunes a varias o a todas las unidades privativas, las obras de recreo, ornato, recepción o reunión social y otras semejantes con excepción de las que sirvan exclusivamente a un departamento o unidad privativa.
4. Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general, los elementos exteriores como fachadas, pérgolas, puertas, ventanas y demás elementos exteriores, constituyen el aspecto exterior del condominio, exceptuando los de beneficio privado.
5. Todos los muebles, materiales, adornos, árboles y demás elementos que estén inseparablemente unidos a los elementos de propiedad común, así como cualesquiera otras construcciones, equipos o instalaciones que establezca con tal carácter este Reglamento o la escritura constitutiva.

Los estacionamientos en la forma y términos que se establece en el presente reglamento.

Artículo 4 Son de propiedad común, sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí a los departamentos sin embargo, las tuberías de agua, gas, electricidad, drenaje, teléfono, calefacción o aire acondicionado que se contengan dentro de los límites físicos de la propiedad privada, pertenecen en forma exclusiva al condómino o condóminos propietarios de los departamentos a cuyo servicio exclusivo están destinadas.

Artículo 5 El derecho de cada condómino sobre los elementos de propiedad común, es inseparable de su derecho sobre el departamento, y por lo tanto tales derecho no podrán ser enajenados, transferidos, gravados, entregados en arrendamiento o en cualquier forma en la que se transmite a el uso, divididos ni modificados en forma separada de la unidad privativa.

Artículo 6 Son áreas de propiedad privada o privativa los departamentos propiedad de cada uno de los condóminos en el número forma y términos en los que se les describe en la escritura constitutiva.

CAPITULO II

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS

 

 

Artículo 7 Los departamentos, locales y las instalaciones particulares que correspondan a las mismas, son objeto de apropiación individual y cada adquiriente de un departamento, será propietario singular y exclusivo del mismo y condueño de los elementos y partes comunes del edificio en la proporción que establece la tabla de índices del proindiviso inserta en la escritura constitutiva.

Los propietarios de los departamentos tienen derecho a usar y disponer de los mismos, sujetos a las modalidades y limitaciones que establecen en la escritura constitutiva, este Reglamento y las Leyes respectivas.

Artículo 8 Cada Condómino podrá enajenar, arrendar, hipotecar, o gravar en cualquier forma su departamento sin necesidad de conocimiento o consentimiento de los demás condóminos, pero deberá notificar por escrito al Administrador del condominio para realizar los registros correspondientes. Expresamente se establece, que queda prohibido a todos los condóminos afectar sus unidades en la modalidad de tiempo compartido. Para la enajenación bajo cualquier título, el condominio debe estar al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento

En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, estarán comprendidas invariablemente y sin limitación, los derechos a los bienes comunes que correspondan al Condómino.

Sólo se reconocerán como Condóminos y por tanto sólo podrán ejercer sus derechos consignados en el presente capítulo, las personas que estén debidamente inscritas en el Registro de Condóminos, que llevará el Administrador del Condominio y donde se anotará su nombre, dirección y número de departamento, del que sea propietario, ya sea directamente o bajo un Fideicomiso y cuando sea aplicable el nombre del usuario y sus derechos para representar al propietario del mismo.

Artículo 9 El condómino y sus causahabientes o cualquier otro cesionario de aquél, convendrán entre sí las obligaciones que cada uno de ellos asumirá frente a los condóminos y determinarán si el usuario del departamento tendrá la representación del condómino ante la Asamblea de Condóminos. El condómino, en todo momento, será solidario de las obligaciones del usuario. Los arreglos que celebren al respecto deberán ser notificados por escrito al Administrador del condominio para los efectos que procedan.

Artículo 10 Cada Condómino deberá usar de los bienes comunes y servirse de las instalaciones comunes conforme a la naturaleza y destino normales de los mismos, siempre que no se restrinja ni haga más oneroso el derecho de los demás. En todo caso, deberá reparar los daños que se causen a los mencionados bienes, servicios e instalaciones comunes. Si no lo hace, el Administrador procederá a realizar las reparaciones cuyo costo será cargado a la cuenta del condómino responsable, previo requerimiento que haga a tal condómino.

Artículo 11 Aunque un condómino abandone sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que le imponen las Leyes respectivas, la escritura constitutiva, este reglamento y las demás disposiciones aplicables.

Artículo 12 Cada condómino y/o usuario, deberá usar su departamento y los bienes de propiedad común conforme a la moral y las buenas costumbres, de manera ordenada y tranquila y no podrá utilizarlos para fines distintos de los asignados en la escritura constitutiva y en el presente Reglamento del Condominio.

Tampoco podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la solidez, seguridad, comodidad, prestigio y buen aspecto del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan resultados similares.

En cuanto a los bienes, instalaciones y servicios, los condóminos y/o los usuarios, deberán abstenerse de todo acto, aún en el interior de sus departamentos que impida o haga menos eficaz su operación, estorbe o dificulte el uso o aprovechamiento de los bienes comunes.

Así mismo, los condóminos estarán obligados a mantener en buen estado de uso y funcionamiento las instalaciones de sus departamentos especialmente en los casos en que de no hacerlo, perjudiquen en cualquier forma los bienes comunes o privativos de otros Condóminos.

Los infractores de las disposiciones que anteceden serán responsables de los gastos que se causen para reparar los bienes e instalaciones y restablecer los servicios de que se trate y en su caso de los demás daños y perjuicios que causen con su incumplimiento siempre y cuando sean con derecho a ello.

Artículo 13 Los propietarios que deseen destinar sus unidades al arrendamiento en el sistema hotelero, deberán notificar de esta situación al Administrador del Condominio  informando de la persona o empresa que resulte responsable de sus obligaciones ante el condominio.

Los propietarios que deseen destinar sus unidades al arrendamiento simple para usos habitacionales permanentes, podrán hacerlo, manteniendo ellos la responsabilidad de sus obligaciones y notificando al Administrador del Condominio.

La notificación a que se refiere el párrafo anterior deberá contener el nombre del arrendatario y el tiempo del arrendatario.

Artículo 14 A fin de asegurar la tranquilidad y comodidad de los Condóminos, el buen aspecto y el prestigio del Condominio, se establecen en forma enunciativa y no limitativa las siguientes prohibiciones:

1. No se permitirán mascotas en las instalaciones del condominio.
2. Usar los pasillos, escaleras o cualquier otro espacio común para patinar, montar bicicleta o juegos similares, en especial ruidosos y violentos, así como para la colocación temporal o permanente de plantas o cualquier otro ornamental o de otra índole que no haya aprobado previamente el Administrador del Condominio.
3. Colocar en la fachada o en los muros en general rótulos, placas o decoraciones distintos a los que autorice el Administrador. Asimismo, deberán respetar los colores autorizados para las cortinas con vista al exterior del Condominio, con el fin de dar un aspecto uniforme y evitar alteraciones a la fechada. La vista exterior de las cortinas deberá mantenerse en buenas condiciones. El diseño de las cortinas anticiclónica las deberá ser uniforme para todas las unidades privativas y por lo tanto el diseño el color y demás características serán iguales a las aprobadas por el Administrador
4. Colgar ropa u otros objetos en ventanas y balcones.
5. Instalar y usar en sus departamentos, balcones o en los patios: asadores, máquinas o motores distintos de los usuales para el servicio del lugar.
6. Tirar basura fuera de los departamentos, la cual únicamente podrá colocarse en los depósitos de basura señalados por el administrador del Condominio.
7. instalar y usar en sus departamentos, balcones, áreas públicas asadores o cualquier máquina que produzca fuego, con excepción- de asadores portátiles que tengan el depósito de gas integrado en el aparato.
8. Introducir más de un vehículo en las áreas de estacionamientos y circulación del edificio. Los condóminos deberán estacionar sus vehículos en los lugares marcados para tal fin, sin invadir los espacios vecinos. No existen lugares asignados especialmente, por lo que los condóminos deberán estacionar sus vehículos a medida que lleguen, procurando no estorbar el acceso ni el estacionamiento de los demás vehículos. Queda prohibido introducir automóviles o camionetas que midan más de 80 metros de largo y cualquier otro tipo de vehículos. Se prohíbe dejar en el estacionamiento vehículos en forma de permanente o descompuestos.

Artículo 15 Salvo lo dispuesto en los artículos 16 y 17 del Reglamento, los Condóminos pueden hacer toda clase de obras, modificaciones o reparaciones en el interior de sus departamentos, siempre que tales obras no alteren el destino de los mismos y no afecten la estructura, instalaciones, fachadas, espacios de circulación, vestíbulos y demás áreas de uso común, ni restrinjan el uso o perjudiquen el buen aspecto interior o exterior del Condominio. Para la realización de dichas obras, deberán obtener el permiso previo y por escrito del Administrador del Condominio.

Cuando las obras que intente un Condómino puedan afectar en cualquier forma los bienes o servicios de uso común o los departamentos de algún otro Condómino el que los quiera realizar deberá recabar previamente por escrito la aprobación del Administrador o en su ausencia del Comité de Vigilancia y, en su caso, de los Condóminos afectados, en ambas situaciones garantizará ante el Administrador o el Comité de Vigilancia del Condominio y a su satisfacción, la reparación de cualquier daño que llegare a causar y si fuere necesario, la reposición de las cosas a su estado anterior. Si el costo de las obras debe de repartirse entre dos o más Condóminos, estos deberán ponerse de acuerdo para cubrirlos precisamente en la fecha de iniciación.

Los condóminos deberán dejar en poder de la administración una copia de las llaves de acceso a su unidad, para el caso de las reparaciones necesarias y las precauciones necesarias en caso de huracán o incendio.

Artículo 16 Expresamente queda prohibido a los Condóminos:

1. Modificar o alterar en cualquier forma los muros de las fachadas, el color o cualquier otro elemento de estos, incluyendo las ventanas, los balcones y los vidrios de ambos o poner en dichas fachadas rótulos o letreros. En el caso de colocar cortinas anticiclónicas, el modelo y color de éstas tendrá que ser autorizado por el administrador con el fin de conservar una vista uniforme del condominio.

1. Modificar o alterar en cualquier forma los muros que separen las áreas de propiedad privativa de los vestíbulos, pasillos u otros espacios de propiedad común, puertas, ventanas o hacer horadaciones en esos muros; modificar en cualquier forma el aspecto exterior, la decoración o el color de los repetidos muros, de las puertas u otros elementos que haya en los mismos. En ningún caso podrán los condóminos abrir nuevas puertas o ventanas hacia los vestíbulos, descansos o zonas de uso común en general.
2. Modificar, perforar, abrir huecos o alterar en cualquier forma las losas estructurales que dividen los diversos pisos, aún cuando estén de acuerdo los condóminos con la autorización por escrito del Administrador del condominio.
3. Colocar alambres para teléfonos, radios, televisores, antenas, etc. hacia el exterior del edificio, sino que utilizarán en todo caso las instalaciones existentes para tales fines. Las antenas para el servicio individual de televisión restringida deberán colocarse siempre con la conformidad del administrador y en las áreas comunes asignadas para tal objeto.

Artículo 17 El mantenimiento de los bienes, instalaciones y equipos de uso común y las reparaciones que requieran los mismos cuando sean necesarios, serán realizadas por el Administrador del Condominio.

1. Las obras para la conservación, estabilidad y seguridad de los edificios que forman el Condominio y para el funcionamiento normal y eficaz de sus servicios, serán llevadas a cabo con la previa aprobación del Administrador, con cargo a los fondos correspondientes.
2. Las obras autorizadas, en todo caso, no deberán afectar la estructura, salubridad, funcionamiento, comodidad, prestigio y buen aspecto de los departamentos afectados o del conjunto del condominio.
3. Cualquier inspección u obra que tenga que hacerse en losas o muros estructurales o en las instalaciones y equipos de propiedad común a los que haya que llegar a través del muro de un departamento, de propiedad privada, deberá aprobase previamente por el Administrador del Condominio y será ejecutado con exclusión de cualquier otra persona, por el personal que el Administrador del Condominio comisione para el cumplimiento de acuerdo.

Lo anterior se aplicará también en los casos de inspecciones y obras que deban hacerse en instalaciones pertenecientes a un condómino distinto, y en cuanto al costo de dichas obras, será cubierto con cargo a los fondos existentes, atento a lo dispuesto en el inciso a) del articulo 18 de este Reglamento.

1. En todo caso quedan prohibidas cualesquiera obras que pongan en peligro la seguridad del condominio o de sus ocupantes, o que impidan permanentemente el uso de alguna parte o servicio común.

Para el caso de que se suscitarse alguna emergencia que pudiera afectar al edificio, el Administrador del Condominio tendrá el derecho de hacer todas las reparaciones que considere necesarias si fueran urgentes y no se pueda reunir el Comité de Vigilancia.

Artículo 18 Son gastos comunes a cargo de los Condóminos:

a).  El costo de los servicios de agua, energía eléctrica, impuesto predial, teléfono y demás costos similares que causen los bienes y servicios comunes, incluyendo en su caso los impuestos y derechos relativos. En caso de que existan medidores de agua individuales para cada unidad, los condóminos deberán pagar su propio consumo, más la parte proporcional del consumo general del edificio, calculado según el costo por metro cúbico del servicio público. Queda prohibida la instalación de tanques estacionarios de gas para el servicio de las unidades.

b).  Los honorarios, sueldos, salarios, compensaciones y demás prestaciones de Ley de toda clase de personal al servicio de Condominios, así como las correspondientes cuotas patronales del Seguro Social e Infonavit y demás prestaciones que exijan las leyes.

c).  Los honorarios a operarios, empresas o profesionistas que intervengan en la gestión o asesoramiento de asuntos del Condominio.

d).  El costo de los implementos y equipos para la limpieza y cuidado de las partes comunes de los edificios y para la atención de jardines.

e).  Las primas de los seguros contra todo riesgo, pero en todo caso deberán cubrir los daños causados por incendio, huracanes, marejadas y demás fenómenos hidrometeorológicos, tratando de buscar la mayor protección y los menores deducibles y coaseguros. Los condóminos deberán cubrir la parte proporcional que les corresponda del importe de las primas, cuyo importe se dará a conocer a los condóminos en las asambleas generales anuales. La cobertura, correspondientes a los seguros sobre contenidos será por cuenta y costo de cada condominio según las pólizas que contraten directamente los propietarios

f).   El importe de los gastos de conservación y mantenimiento de los bienes y servicios comunes y los demás que tengan este carácter, de acuerdo a la naturaleza del régimen de Condominio o que deban considerarse como tales, conforme a las Leyes, la escritura constitutiva y este Reglamento.

Artículo 19 Cada condómino deberá contribuir a los gastos de Administración, conservación, operación, mantenimiento y reparación de los bienes y servicios comunes, en proporción al proindiviso inserto en la escritura constitutiva que le corresponda a su unidad privativa…

Lo anterior, incluye el costo de las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos, que serán por cuenta de todos los Condóminos, lo mismo que la reparación de los desperfectos ocasionados por sismos, rayos, huracanes o hundimientos diferenciales del suelo y en general a fuerzas de la naturaleza.

Artículo 20 Los Condóminos darán aviso inmediato al Administrador del Condominio de cualquier daño a las áreas comunes y dichos daños serán reparados con cargo al presupuesto general del condominio, excepto cuando hayan sido causados directamente por culpa o negligencia de alguno de los Condóminos o sus causahabientes, en cuyo caso, el Condómino responsable pagará tales daños. En este último caso, si la reparación es de carácter urgente, el costo de la misma será pagado provisionalmente por la Administración con cargo al Condómino responsable, quien deberá reembolsarlo.

Artículo 21 La Asamblea de Condóminos aprobará el presupuesto anual de gastos que deberá incluir la constitución de un fondo destinado a los gastos de administración y mantenimiento, así como fondos de reserva para la adquisición y reposición de implementos, maquinaria y equipo y mejoras acordadas por la Asamblea General de Condóminos.

El fondo para gastos de administración y mantenimiento y para la adquisición y reposición de bienes, deberá ser equivalente al importe de cuando menos tres meses de operación del condominio.

Mientras no se usen los fondos indicados, estos serán invertidos en depósitos bancarios con interés fijo o en valores de renta fija de fácil realización, aprobados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México.

Artículo 22 Al aprobar el presupuesto anual, la Asamblea determinará las cuotas ordinarias correspondientes y que serán aportadas por los Condóminos para cubrirlas, de acuerdo al proindiviso que les corresponda.

Asimismo, los Condóminos deber de cubrir las cuotas extraordinarias que apruebe la Asamblea para llevar a cabo reparaciones, obras, mejoras y otros gastos que la misma Asamblea apruebe, como gasto adicional al presupuesto o para completar o reponer el fondo de reserva, cuando haya sido necesario disponer del mismo.

Artículo 23 Las cuotas ordinarias para cubrir el presupuesto, deberán ser cubiertas por los condóminos mensualmente, por adelantado, dentro de los quince primeros días naturales de cada mes (modificada de 5 a 15 días el plazo para pagar en Asamblea de Feb 17,2017) .

Las cuotas Extraordinarias deberán pagarse en la forma y términos previstos por la Asamblea y si se omite resolver al respecto, dentro de los cinco días hábiles siguientes al requerimiento escrito del Administrador.

 

Artículo 24 Los Condóminos que no paguen oportunamente las cuotas ordinarias o extraordinarias a su cargo, cubrirán intereses moratorios a razón del tipo que fije la asamblea o en su defecto, del cinco por ciento mensual. Cuando a juicio de la Asamblea de Condóminos haya cambios importantes en la situación financiera del mercado, la propia Asamblea podrá modificar los intereses moratorios.

Artículo 25 La parte conducente de las minutas de la Asamblea en que se apruebe el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias, firmada por el Comité de Vigilancia o el Administrador del Condominio, acompañado de la liquidación del Capital y accesorios del deudor relativo, suscrita por el Administrador o por el Comité de Vigilancia y de los recibos pendientes de pago, traen aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil en contra del Condómino incumplido, siempre que, si se trata de cuotas mensuales, el adeudo sea de Tres meses cuando menos.

Los créditos que se originen por los conceptos indicados y cualesquiera otros que deriven del Condominio, gozan de garantía real sobre departamentos a que se refieren y afectarán a los mismos aunque se transmitan a terceros; estos créditos podrán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, aunque no se haya promovido el juicio relativo, mediante la protocolización ante Notario Público de las constancias que indica el párrafo primero que antecede.

La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad, da derecho a todo interesado para obtener del Administrador del Condominio y de cualquier acreedor, una liquidación de los adeudos pendientes. La liquidación de los adeudos surtirá efecto si va suscrita por el Administrador del Condominio o en su defecto por el Presidente del Comité de Vigilancia.

Artículo 26 Cuando algún condómino ocurra en mora de su cuota mensual, el Administrador del Condominio, distribuirá el importe del adeudo vencido y de los que se sigan venciendo entre los demás condóminos, en proporción al proindiviso inserto en la escritura constitutiva hasta la recuperación total de los adeudos. Al lograrse ésta recuperación, el Administrador reembolsará a los condóminos las cantidades que cada uno de ellos haya cubierto o los acreditará en cuenta para los futuros pagos de cuotas de mantenimiento.

Artículo 27 Las controversias que surjan entre los condóminos respecto a las actividades que llevan a cabo dentro del Condominio, serán sometidas a la consideración del Comité de Vigilancia, quien podrá emitir opiniones para resolver la controversia. En el caso de no ser acatadas dichas opiniones, las controversias se someterán a las autoridades que correspondan.

 

CAPITULO III

DE LAS ASAMBLEAS DE CONDÓMINOS

 

 

Artículo 28 La Asamblea de Condóminos es el Órgano supremo del Condominio. Se reunirá en el condominio o en el lugar que señale quién hará la convocatoria. También se podrán llevar a cabo las asambleas por medios electrónicos ( video conferencia )  cuando este medio sea más conveniente para asegurar una mayor participación de los propietarios en las asambleas.  Asimismo, se podrán tomar decisiones relativas a los asuntos del condominio vía correo electrónico.  ( Párrafo adicionado en la Asamblea de 2022 )    Se deberá reunir cuando menos una vez al año, cuando la convoque el Administrador, el Presidente del Comité de Vigilancia o los condóminos que representen cuando menos el veinticinco por ciento del proindiviso transcrito en la escritura constitutiva.

La participación en las Asambleas de Condóminos se regirá por lo establecido en la Ley, la escritura constitutiva y este Reglamento.

Artículo 29 La convocatoria para la Asamblea general deberá contener la Orden del Día, el lugar, fecha y hora señalada para su celebración y se notificará por escrito con anticipación de diez días a cada uno de los Condóminos en el departamento de su propiedad. EL Administrador o la persona o personas que convoquen a la asamblea podrán designar un lugar distinto al Condominio para su celebración.

Los Condóminos podrán señalar por escrito otro domicilio para oír notificaciones que haya que hacerles y la convocatoria deberá enviárseles también al domicilio señalado. Si algún condominio señala como domicilio una dirección de correo electrónico, la convocatoria deberá enviársele por este medio

Además el Administrador del Condominio colocará la convocatoria en lugares visibles del condominio y podrá publicar la en un diario de importante circulación en la Ciudad de playa del Carmen, con la misma anticipación mencionada en el párrafo que antecede. En la misma forma que se establece en el párrafo precedente se podrá convocar a la Asamblea en caso de urgencias, a juicio del Comité de Vigilancia.

Artículo 30 Si todos los condóminos estuvieran presentes o debidamente representados, podrá celebrarse la Asamblea sin necesidad de convocatoria.

Si en la Asamblea no pudieran tratarse todos los puntos comprendidos en el Orden del Día, la propia Asamblea podrá continuar sesionando en los días subsecuentes que determine, sin necesidad de nueva convocatoria.

Artículo 31 Los Condóminos, podrán hacerse representar en la Asamblea por apoderados legalmente constituidos, bastando también el otorgamiento de una simple carta poder, firmado ante dos testigos. En el caso de condóminos residentes en el extranjero, bastará la carta poder debidamente firmada por el condominio. Estos documentos deberán ser revisados bajo su responsabilidad por los escrutadores respectivos. El administrador y los miedos del comité de vigilancia, así como los empleados del condominio, no podrán ser representantes de condominios. Los condóminos sólo podrán representar a otro condominio más, con excepción de sus parientes hasta el cuarto grado, a quienes sí podrán representar sin límite de número

Artículo 32 Presidirá la Asamblea el Presidente del Comité de Vigilancia y a falta de éste, el Administrador en ausencia de los nombrados presidirá la persona que designe la Asamblea.

El Presidente nombrará uno o dos escrutadores de entre los mismos condóminos presentes, quienes harán constar los nombres de los Condóminos presente, así como el proindiviso que representen. El Secretario levantará el Acta de Asamblea y la transcribirá en el Libro de Actas autorizado por el Presidente Municipal del Municipio de Solidaridad. Las Actas respectivas serán autorizadas por el Presidente y el Secretario de la Asamblea y se agregará a las mismas la lista de asistencia firmada por el o los Escrutadores.

El Administrador del Condominio comunicará a los Condóminos por escrito, las resoluciones adoptadas por la Asamblea, dentro de los treinta días siguiente a la celebración de la misma.

Artículo 33 Salvo en los casos en que la escritura constitutiva, las Leyes o este Reglamento determinen un porcentaje mayor, la Asamblea se considerará legalmente instalada a virtud de primera convocatoria siesta presente el 90% del proindiviso. Si se realiza en segunda convocatoria, para su validez deberá estar presente por lo menos el 51% del proindiviso. Si la asamblea se efectúa en razón de tercera convocatoria, las resoluciones se celebrarán válidamente cualquiera que sea el proindiviso que representen los presentes. La convocatoria para la celebración de las asambleas en segunda y tercera convocatoria, podrá hacerse conjuntamente con la que se haga para la primera convocatoria, señalando una diferencia de por lo menos 30 minutos entre cada una de ellas.

Artículo 34 En la Asamblea, cada condómino tendrá derecho a un número de votos equivalente a proindiviso que corresponda al departamento Con excepción de los casos en que el Código Civil o este Reglamento prevengan lo contrario, las resoluciones serán tomadas por simple mayoría de votos de los presentes.

Artículo 35 Se requieren las mayorías calificadas que a continuación se indican para que la Asamblea pueda tomar resoluciones válidas sobre los siguientes asuntos, ya sea en primera, segunda o en tercera convocatoria:

a).        Se requerirá el cincuenta y uno por ciento (51%) de los votos de la totalidad de los condóminos computados de acuerdo a los índices de proindiviso insertados en la escritura constitutiva, así como de la mayoría de los propietarios:

1. Para modificar la Escritura Constitutiva o este Reglamento.
2. Para resolver sobre la reconstrucción demolición o venta de los bienes comunes, así como respecto de su destrucción por ruina o vetustez.

b).  Se requerirá la mayoría de los votos del proindiviso  representado y la mayoría de los propietarios también presentes para:

1. Para designar o remover al Administrador del Condominio o para modificar o revocar las medidas tomadas por dicho Administrador.
2. Para designar o remover a los miembros del Comité de Vigilancia.
3. Para establecer Cuotas Extraordinarias de acuerdo con lo previsto en este Reglamento.

c).  Para los demás casos en que la escritura constitutiva, el Código Civil o este Reglamento, requieran expresamente mayorías calificadas, se estará a lo que prevengan las disposiciones relativas.

 

Artículo 36 Las votaciones serán económicas, o sea que no será necesario tomar nota expresamente de los nombres de los condóminos que voten en cada sentido, a menos que así lo soliciten cuando menos el veinticinco por ciento de los condóminos presentes, en cuyo caso la votación será nominal.

Artículo 37 La Asamblea anual deberá ocuparse de los siguientes asuntos, sin perjuicio de los demás que incluya la convocatoria:

a).     Nombrar y remover libremente al Administrador del Condominio.

b).     Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo del Administrador del Condominio y las que corran a cargo de los Condóminos por actos de dicho Administrador, ejecutados en o con motivo del cargo que desempeña.

c).     Nombrar y remover a los miembros del Comité de Vigilancia.

d).     Examinar y en su caso aprobar el estado de cuenta anual que someta el Administrador a su consideración.

e).     Discutir y en su caso aprobar el presupuesto de gastos de mantenimiento para el año siguiente.

f).      Establecer las cuotas a cargo de los Condóminos para cubrir los gastos de mantenimiento, constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración y otro fondo de reserva para la adquisición y reposición de implementos y maquinaria con que debe contar el Condominio, .El pago de dichas cuotas deberá dividirse en proporción al proindiviso de cada una de las unidades privativas, fijado en la escritura constitutiva.

g).     Decidir el ejercicio de las acciones que procedan ante las autoridades competentes cuando el Administrador del Condominio o los miembros del Comité de Vigilancia infrinjan las Leyes, la escritura constitutiva, este Reglamento o cualesquiera disposiciones legales aplicables.

h).     Instruir al Administrador del Condominio sobre la forma en que habrá de cuidar y vigilar los bienes del Condominio y los servicios comunes, así como la forma en que habrá de promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad de Condóminos.

i).      Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador del Condominio.

j).      Las demás que le confieren del Código Civil, la escritura constitutiva, el Reglamento y las demás disposiciones legales aplicables.

Artículo 38 Las resoluciones legalmente adoptadas por la Asamblea obligan a todos los condóminos, incluso a los ausentes o disidentes.

 

CAPITULO IV

DEL COMITÉ DE VIGILANCIA

 

 

Artículo 39 El Comité de Vigilancia se integrará por un mínimo de tres personas que serán nombrados o removidos por la Asamblea, quienes podrán ser o no condóminos. Entre sus miembros se designará un Presidente.

Es causa de suspensión el hecho de que alguno de los miembros del Comité adeude un importe igual a tres meses de cualquiera de sus obligaciones financieras frente al Condominio.

Artículo 40 El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes atribuciones y deberes:

1. El Presidente, con la recomendación y consentimiento de los demás miembros del Comité podrá en caso de existir puestos vacantes, en el Comité, reemplazar provisionalmente al miembro faltante, te estará en funciones hasta que la siguiente asamblea decida en definitiva el nombramiento.
2. Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea y las disposiciones contenidas en el Código Civil, la escritura constitutiva y este Reglamento.
3. Estar pendiente de que el Administrador del condominio lleve a cabo el seguimiento de las funciones previstas en el párrafo que antecede. Recibir las quejas de los Condóminos contra dicho Administrador y tomar medidas que estime pertinentes en vista de dichas quejas, después de oír al Administrador del Condominio.
4. Autorizar al Administrador del Condominio a ejecutar las obras necesarias o convenientes para la conservación y mantenimiento de los bienes, instalaciones y servicios comunes del condominio.
5. Verificar los estados de cuenta que deba rendir el Administrador del Condominio e intervenir en la revisión y formación del estado de cuenta anual que debe rendir dicho Administrador a la Asamblea.
6. Vigilar la constitución, conservación, inversión y manejo de los fondos para gastos de mantenimiento y administración y el de reserva para la adquisición y reposición de implementos, maquinaria y equipo y el en su caso los demás fondos que haya decretado la asamblea de condóminos.
7. Dar cuenta a la Asamblea de sus observaciones sobre la Administración del Condominio.
8. Informar a la Asamblea de la constatación que haga el incumplimiento de los Condóminos a las obligaciones a su cargo en los términos del Código Civil, la escritura constitutiva y este Reglamento.
9. Coadyuvar con el Administrador del Condominio en las observaciones a los Condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
10. Convocar a la Asamblea de condóminos cuando a su requerimiento el Administrador del Condominio no lo haga dentro de los tres días siguientes y también cuando a su juicio, sea necesario informar a la Asamblea de las irregularidades en que haya incurrido el Administrador del Condominio, con notificación a éste para que comparezca ante la Asamblea relativa.
11. Autorizar las medidas de urgencia que estime convenientes en los casos que, aunque estén reservados a la Asamblea, no puedan diferirse hasta la fecha de la reunión de ésta.
12. Las demás que se deriven del Código Civil, la escritura constitutiva, el Reglamento y las demás disposiciones aplicables.

Artículo 41 El Comité de Vigilancia se reunirá cuando así lo requieran los asuntos del condominio, cuando lo convoque el presidente o dos cualesquiera de sus miembros.

Artículo 42 Los miembros del Comité de Vigilancia durarán en su cargo por tiempo indefinido, pero podrán ser removidos libremente en cualquier tiempo por la Asamblea de Condóminos, pero continuarán en su encargo hasta que los nuevos nombrados tomen posesión de sus puestos. Dicha Asamblea podrá nombrar al sucesor del Comité de Vigilancia removido. En caso de muerte, remoción, renuncia, incapacidad legal o impedimento permanente del Administrador, entonces el Comité de Vigilancia designará por mayoría de votos al sucesor para desempeñar el cargo vacante, hasta que la Asamblea de Condóminos designe a un nuevo Administrador.

Artículo 43 El Comité de Vigilancia se reunirá en cualquier lugar dentro de la República Mexicana en donde sea convocado mediante el aviso correspondiente.

Artículo 44 Existirá quórum en una sesión del Comité de Vigilancia cuando la mayoría de sus miembros estén presentes.

Las resoluciones adoptadas por el Comité de Vigilancia serán válidas y obligarán a todos los condóminos, cuando sean aprobadas por el voto de la mayoría de los miembros que asistan a dicha sesión. La Asamblea de Condóminos por mayoría de votos de los presentes, podrá modificar o revocar las resoluciones adoptadas por el Comité de Vigilancia.

 

CAPITULO V

DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO

 

 

Artículo 45 El Administrador del Condominio tendrá las más amplias facultades reconocidas por la Ley para un mandatario general para celebrar todo tipo de contratos y realizar toda clase de actos y operaciones que por Ley o por disposición del Código Civil, escritura constitutiva o este Reglamento no estén expresamente reservadas a la Asamblea de condóminos. Representará al condominio ante toda clase de autoridades judiciales, civiles o penales, laborales o administrativas, sean federales, estatales o municipales, con el más amplio poder para pleitos y cobranzas y actos de administración en los términos del Código Civil para el Estado de Quintana Roo, y los artículos correspondientes de los Códigos civiles para los Estados, gozando aún de aquellas facultades que requieren cláusula especial y a las cuales se refiere el Código Civil para el Estado de Quintana Roo, y para los artículos correlativos de los códigos civiles para los estados, incluyendo en forma enunciativa pero no limitativa las siguientes facultades.

1.- Para pleitos y cobranzas, pudiendo entre otro:

a).  Intentar o desistirse de toda clase de procedimientos, inclusive del amparo y ante las autoridades del trabajo.

b).  Transigir y celebrar convenios judiciales y/o contratos con personas físicas o morales.

c).  Comprometer en árbitros.

d).  Absolver y articular posiciones.

e).  Recusar.

f).   Subastar y hacer cesión de bienes.

g).  Recibir pagos.

h).  Consentir resoluciones judiciales.

i).   Presentar denuncias y querellas en materia penal, y para desistirse de ellas cuando así lo permita la ley.

j).   Coadyuvar con el Ministerio Público.

k).  Comparecer ante la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, Juntas Federales y locales de Conciliación y Arbitraje en nombre y representación de los condóminos.

l).   Despedir personal en nombre y representación de los condóminos previo acuerdo con el Comité‚ de Vigilancia.

m). Representar a los condóminos en los negocios de interés común previa autorización por escrito del Comité‚ de Vigilancia.

2.- Poder General para Actos de Administración de los bienes de condominio, en los términos del segundo párrafo del Artículo 2,810 del Código Civil del Estado de Quintana Roo y sus correlativos de los Códigos Civiles de las demás entidades de la República Mexicana.

3.- Poder general en términos de los artículos 11 (once), 46 (cuarenta y seis), 47 (cuarenta y siete) y 134 (ciento treinta y cuatro) fracción III (tres romano), 692 (seiscientos noventa y dos) fracciones I, II, III (una, dos y tres romano), (786) (setecientos ochenta y seis),  787 (setecientos ochenta y siete), 873 (ochocientos setenta y tres),  874 (ochocientos setenta y cuatro), 876 (ochocientos setenta y seis), 878 (ochocientos setenta y ocho),  880 (ochocientos ochenta),  883 (ochocientos ochenta y tres) y  884 (ochocientos ochenta y cuatro) de la Ley Federal del Trabajo, para representar a la sociedad ante toda clase de autoridades, federales, estatales y municipales, así como ante las Juntas de Conciliación y Arbitraje y demás autoridades del trabajo.,Podrá actuar ante o frente a el o los sindicatos con los cuales existan celebrados contratos colectivos de trabajo y para todos los efectos de conflictos individuales; en general, para todos los asuntos obreros patronales y para ejercitar ante cualesquiera de las autoridades del trabajo y servicios sociales a que se refiere el artículo quinientos veintitrés de la Ley Federal del Trabajo: podrá, asimismo, comparecer ante las Juntas de Conciliación y Arbitraje, ya sean Locales o Federales; en consecuencia, llevará la presentación patronal para los efectos del artículo once, cuarenta y seis y cuarenta y siete , la representación de la sociedad para efectos de acreditar la personalidad y la capacidad en juicios o fuera de ellos, en los términos del artículo seiscientos noventa y dos, fracción II y III (segunda y tercera); podrá comparecer al desahogo de pruebas confesionales en términos del artículo setecientos ochenta y siete y setecientos ochenta y ocho de la Ley Federal del Trabajo; las facultades para articular y absolver posiciones y desahogar las pruebas confesionales en todas sus partes; podrá señalar domicilio convencional parta oír y recibir notificaciones en los términos del artículo ochocientos setenta y seis: podrá comparecer con toda la representación legal, bastante y suficiente para acudir a las audiencias a que se refiere el artículo ochocientos setenta y tres en sus tres fases de conciliación, de demanda y excepciones, de ofrecimiento y admisión de pruebas, en los términos del artículo ochocientos setenta y cinco, ochocientos setenta y seis, fracciones I y VI (primera y sexta), ochocientos setenta y siete, ochocientos setenta y ocho, ochocientos setenta y nueve y ochocientos ochenta; también podrá acudir a la audiencia de desahogo de pruebas en términos del artículo ochocientos ochenta y tres, y ochocientos ochenta y cuatro, todos de la Ley Federal del Trabajo.  Podrá hacer arreglos conciliatorios, celebrar transacciones, tomar toda clase de decisiones, negociar y suscribir convenios laborales; podrá asimismo, celebrar contratos de trabajo y rescindirlos, y para tales efectos, así como ante el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los  Trabajadores (INFONAVIT), el Instituto Mexicano del Seguros Social (IMSS) y el Fondo de Fomento Garantía para el Consumo de los Trabajadores (FONACOT).

4.-Para otorgar poderes especiales y revocarlos

Artículo 46 El Administrador del Condominio tendrá las siguientes atribuciones y deberes:

a).  Para los efectos previstos en el artículo 39 de este Reglamento, llevar debidamente autorizado por el Presidente Municipal del Municipio de Solidaridad, un libro de registro de los acreedores del condominio, que hubieran manifestado, dentro del primer año de constituido el crédito o en el mes de enero de cada año, su decisión de concurrir a las Asambleas. En este registro se anotará la conformidad de que si hay discrepancia o renuncia del deudor a expresar su voluntad acerca de lo manifestado sobre el particular por su acreedor, entonces se anotarán los saldos que determine el Comité de Vigilancia, según su leal saber y entender, indicándose al respecto la proporción correspondiente al acreedor y al deudor de los votos atribuidos a dicha propiedad. Estas inscripciones solo tendrán validez por los trimestres que se practiquen; el Administrador expedirá las constancias que al efecto requiera el acreedor interesado.

b).  Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes; promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad y cuidar la seguridad del condominio;

c).  Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, que podrá ser consultada en horas hábiles por los condóminos;

d).  Nombrar y remover al personal administrativo y de servicio del condominio, aprobado por la Asamblea en los términos del presupuesto de gastos correspondientes; determinar sus respectivas atribuciones y cuidar de que cumplan con las mismas y con las normas establecidas en la Ley Federal del Trabajo y demás disposiciones legales en la materia.

e).  Realizar las obras necesarias, atento a lo previsto en el artículo 17 de este Reglamento.

f).   Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponde aportar para los fondos de mantenimiento y administración, para el fondo de reserva y otros adeudos.

g).  Ejercer los gastos de mantenimiento y administración del condominio con cargo al fondo correspondiente;

h).  Otorgar recibo a cada uno de los condóminos, de las cantidades que hayan aportado para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva; en estos recibos se expresarán en su caso, los saldos que existan a favor o a cargo del condómino.

i).   Entregar semestralmente a cada condómino, recabando constancia de que lo reciba, un estado de cuenta que muestre:

1. Relación pormenorizada de los gastos del semestre anterior, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración o al fondo de reserva.
2. Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de cuotas pendientes de cubrirse. El Administrador tendrá disposición de los condóminos que quieran consultarla, una relación de las cantidades que cada uno de ellos hayan aportado para el fondo de mantenimiento y administración y para el fondo de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse.
3. Saldo del fondo de mantenimiento y administración. Los condóminos tendrán un plazo de diez días, contados a partir de la entrega de la documentación mencionada, para formular las observaciones y objeciones que consideren pertinentes; transcurrido dicho plazo, se considerará que los condóminos están de acuerdo con dicho estado de cuenta, a reserva de la aprobación de la asamblea.

j).   Convocar a la Asamblea de condóminos cuando menos con diez días de anticipación a la fecha de la misma, indicando el lugar donde habrá de celebrarse, así como el día, la hora y la Orden del Día. Los condóminos y los acreedores registrados podrán convocar la Asamblea sin intervención del Administrador del condominio, cuando acrediten ante juez competente que representan como mínimo el veinticinco por ciento del índice de proindiviso transcrito en la escritura constitutiva.

k).  Exigir, con la representación de los demás condóminos, al infractor de las reglas previstas en este Reglamento, las responsabilidades en que incurra.

l).   Las que establecen a cargo del Administrador del condominio, el Código Civil, la escritura constitutiva, este Reglamento y las demás disposiciones legales aplicables.

 

 

CAPITULO VI

DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES

 

 

Artículo 47 La Asamblea de Condóminos, el Comité de Vigilancia y el Administrador del Condominio están facultados para imponer el cumplimiento de las obligaciones aplicando las sanciones establecidas en este Reglamento o en la Ley que corresponda. Estas sanciones se impondrán, independientemente de las acciones judiciales que conforme a la Ley se puedan ejercitar en contra del infractor.

Artículo 48 El Condómino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones, además de ser responsable en su caso de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se obligue a vender sus derechos, inclusive en subasta pública como resultado del procedimiento Judicial, pero en todo caso respetando el derecho del tanto en los términos del título sexto, Capítulo Quinto del Código Civil para el Estado de Quintana Roo y de este Reglamento. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de Condóminos, conforme a lo establecido en el artículo 2054 del Código Civil para el Estado de Quintana Roo. Expresamente se establece que entre los incumplimientos en que se refiere este párrafo estarán:

a).  modificar las fachadas o la apariencia exterior del edificio sin consentimiento del Administrador o de la Asamblea.

b).  Violar repetidamente las reglas y prohibiciones relativas al estacionamiento de vehículos.

c).  Ocupar áreas comunes sin autorización.

d).  No hacer el pago puntual de las cuotas ordinarias o extraordinarias de mantenimiento

Artículo 49. Los Condóminos o usuarios de las unidades habitacionales que incurran en los actos u omisiones a que se refiere este artículo, quedan obligados al pago de los daños y perjuicios en su caso, que con motivo de dicho incumplimiento se hubieren ocasionado al, Condominio.

Tales actos u omisiones son los siguientes:

1. Cuando usen los servicios o áreas comunes para fines distintos de los previstos en la escritura constitutiva o en las asambleas generales de Condóminos o en este Reglamento; perjudicando a otros condóminos u ocasionando daños al Condominio.
2. Cuando realicen actividades dentro de las unidades privativas que resulten molestas o contrarias a la moral y a las buenas costumbres.
3. Cuando utilicen aparatos eléctricos de cualquier naturaleza que generen ruido, se exceptúan los aparatos necesarios para el buen funcionamiento de las unidades,
4. cuando infrinjan cualquiera de las obligaciones a que se contraen conforme al Reglamento del Condominio o la Ley.

En cualquiera de los supuestos relacionados, el Administrador notificará por escrito al propietario de la unidad en que se han realizado los supuestos mencionados, concediéndole un plazo de 24 horas para darle solución al problema y en caso contrario, se aplicará lo dispuesto en este artículo.

 

CAPITULO VII

DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO

 

 

Artículo 50 El régimen de condominio objeto de la escritura constitutiva y de este Reglamento solo puede extinguirse en los siguientes casos:

1. Por acuerdo unánime de los propietarios
2. Porque la totalidad de los departamentos que constituyen el condominio pasen a ser propiedad de una sola persona que declare su voluntad de dar fin al régimen de condominio.
3. c) En los casos de destrucción y ruina.

Artículo 51 Si el condominio se destruyere en su totalidad o en proporción que represente cuando menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o una institución fiduciaria, una mayoría del cincuenta y uno por ciento (51%) de los condóminos podrá acordar la reconstrucción o división del terreno o de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación y desarrollo urbano y otras que fueran aplicables.

Si la destrucción no alcanza la gravedad indicada, los acuerdos a que se refiere el párrafo anterior serán tomados por una mayoría del cincuenta y uno por ciento de los condóminos.

En cualquiera de los casos a que se refieren los párrafos que anteceden, el acuerdo para la reconstrucción obliga a la minoría de los condóminos en la proporción que les corresponda. Los condóminos inconformes podrán desde luego, enajenar sus propiedades a favor de la mayoría, en los términos de los acuerdos adoptados, en la inteligencia, sin embargo, de que dicha enajenación será forzosa en un término de dos meses contados a partir del acuerdo respectivo adoptado en la asamblea al precio de avalúo practicado por perito autorizado o por institución fiduciaria. Si el condominio se destruyere en su totalidad o parcialmente, una mayoría especial del cincuenta y uno por ciento (51%) de los condominios podrá acordar la reconstrucción o división del terreno o de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación y desarrollo urbano y otras que fueran aplicables.

Artículo 52 En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayoría especial del cincuenta y uno (51%) por ciento de los condóminos podrá resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición y la división de los bienes comunes, o en su caso la venta, de conformidad con las estipulaciones del Código y demás leyes aplicables en la materia.

CAPITULO VIII

JURISDICCIÓN

 

Artículo 53 Para la interpretación y cumplimiento del presente reglamento, y de las obligaciones y responsabilidades que de ‘este se deriven, serán competentes las leyes y tribunales del municipio de Solidaridad, estado de Quintana Roo, por lo que en relación con dichas obligaciones y responsabilidades, las partes renuncian expresamente al fuero que por razones domicilio tengan o llegaren a tener. Esta disposición será también aplicable a los usufructuarios o arrendatarios y demás personas que tengan disposición o posibilidad de uso de los departamentos o de los bienes de uso común del condominio. Los condóminos y demás ocupantes de las unidades privativas, expresamente señalan como domicilio para la recepción de toda clase de notificaciones, convocatorias, citaciones y demandas, la unidad privativa de su propiedad.

Artículo 54 La interpretación, cumplimiento y ejecución de las disposiciones contenidas en la escritura constitutiva, en este Reglamento, o que resulte de los acuerdos tomados en Asambleas, se sujetan a la jurisdicción territorial de los juzgados competentes de la ciudad de Playa del Carmen, Quintana Roo, México con renuncia expresa a cualquier otro domicilio presente o futuro o a cualquier otra causa generadora de competencia.